Alt det praktiske
Hvornår skal der arbejdes i min lejlighed, og hvor lang tid vil arbejdet tage?
Projektet starter på Skoleholdervej 37 den 1. juni 2022, og starter så for alvor efter sommerferien. Du kan i tidsplanen se, hvornår projektet når til din opgang. Du vil modtage nærmere information direkte fra Hovedstadens cirka 14 dage før de når til din opgang.
På den side af opgangen, hvor der alene skal skiftes vinduer, forventes arbejdet i opgangen at tage cirka 2 uger, mens det på siden, hvor der også skal opsættes altaner vil tage cirka 4 uger. De vil ikke arbejde i din lejlighed hele tiden.
Kan jeg bruge min lejlighed, mens der arbejdes i den?
Ja, du kan sagtens bruge din lejlighed, mens arbejdet er i gang, men du må selvfølgelig forvente, at der bliver aktivitet og lidt støj fra projektet.
Der vil blive opsat støvvæge, hvor der skal laves nye huller i ydervæggene til altandøre m.v.
Hvor meget skal jeg rydde, før arbejdet går i gang?
Du får direkte information herom fra Hovedstadens i din postkasse eller brevsprække ifm. 14-dagsvarslingen.
Hvordan fungerer nøglehåndtering?
Har du ikke mulighed for at være hjemme i de dage, hvor projektet er i din lejlighed, kan du som på alle øvrige projekter, aflevere en nøgle på Ejendomskontoret. Nærmere information følger fra Hovedstadens ifm. varslingen af din opgang.
Kan jeg vælge, hvilke fag der kan åbnes?
Får du en altan med et 3- eller 4-fags parti, kan du vælge, hvilke fag der kan åbnes. Du kan se mere om mulighederne på side 9 i informationsfolderen.
Du modtager nærmere information fra Hovedstadens om, hvordan og hvornår du vælger.
Altanernes udseende
Hvilken altan får jeg, og hvor er den placeret?
Du kan på plantegninger og facadesnit af bygningen se nøjagtigt, hvor din nye altan er placeret.
Generelt er alle altaner i stueetagen placeret mod gården. Altaner på Degnestavnen og Skoleholdervej er ligeledes hovedsageligt vendt mod gården (bortset fra hjørnerne). Altaner på Præstelængen og Birkedommervej er placeret mod gaden. De fleste af de steder, der får flyttet altan fra den ene side til den anden, vil få en fransk altan, hvor den nuværende sidder i dag.
Hvordan ser altanerne og vinduerne ud?
Både altaner og vinduer bliver ”Frederiksberg”-grønne. Du kan læse mere om udseendet og materialerne i folderen.
Hvilken vej kommer altandøren til at åbne
Altandørene vil åbne udad, da vores byggetekniske rådgiver (Art-Tek) har anbefalet dette som den bedste og mindst vedligeholdelseskrævende løsning.
Dog vil dørene ved de franske altaner åbne indad grundet altanernes dybde.
Økonomi
Hvor meget kommer projektet til at koste mig?
Projektet vil, som varslet af administrator med bilag, koste andelshavere en boligafgiftsstigning på 4 kr. pr. m2 pr. måned. Det svarer til cirka 200 kr. om måneden eller godt 2400 kr. om året for en gennemsnitlig 2-værelses lejlighed.
Det er – heldigvis – væsentligt mindre end den stigning, vi forventede, da projektet blev vedtaget på ekstraordinær generalforsamling i 2021.
Lejere og erhvervslejere vil modtage særskilt besked om huslejestigning.
Hvad koster det samlede projekt?
Projektet er estimeret til 90 mio. kr. inklusiv sædvanlig buffer samt rådgiverhonorar. Det er heldigvis væsentligt under den ramme, der blev vedtaget ved den ekstraordinære generalforsamling 2021 på op til 120 mio. kr. Det medfører, at foreningen foreløbig har optaget et realkreditlån på 75 mio. kr.
Bliver projektet dyrere set i lyset af den nuværende inflation i samfundet?
Nej. Projektets pris er i henhold til kontrakten med Hovedstadens fast. De kan derfor som udgangspunkt ikke sende os ekstraregninger på eksempelvis materialer mm, selvom priserne stiger.
Som på alle større projekter kan der opstå uforudsete ekstraopgaver og -udgifter. Der er i projektets budget indregnet et større millionbeløb til netop dette.
Generelt
Hvordan blev Hovedstadens Bygningsentreprise valgt?
I samarbejde med rådgiveren på projektet (Art-Tek) og de to advokater, der er tilknyttet projektet (foreningens advokat, Niels Hupfeld) med fokus på ejendomsret og boligadministration, og en ekstern advokat som er specialist i entrepriseret (Tove Dyre Palnum fra advokatfirmaet Viltoft) udvalgt fem entreprenører, som de havde gode eller ingen erfaringer med. Disse fem blev indbudt til at give tilbud. Der var desuden en række entreprenører, der ikke blev inviteret til udbuddet grundet dårlige erfaringer fra nogle af de tre eksperters side.
Af de priser vi fik, lå to af tilbuddene +/- 1% fra det valgte. Et tilbud var 17% dyrere og et tilbud var 25% billigere. Efter nærmere dialog mellem rådgiver og bydende blev det klart, at det dyreste tilbud skyldes, at de ikke reelt var interesseret i opgaven, og de beklagede, at de i første omgang havde sagt ja. Det billigste tilbud blev valgt fra, da man frygtede for kvaliteten, samt overholdelse af tid og økonomi. De tre midterst placerede tilbud blev inviteret til en samtale og præsentation. Efter samtalen fik rådgiver og advokater lov til at give deres professionelle mening til kende, hvorefter bestyrelsen vurderede internt. På baggrund af alle disse parametre valgte bestyrelsen at indgå kontrakt med Hovedstadens Bygningsentreprise, om hvilket firma rådgiver og advokater ikke havde nogen indvendinger, men gode anbefalinger.
Beslutningen er altså baseret på de professionelle vurderinger bestyrelsen har fået, samt bestyrelsens egne vurderinger i forhold til, hvad der var vigtigt for foreningen. Her blev blandt andet kontakt mellem entreprenør og andelshavere samt miljøvenlige og sociale tiltag vægtet højt. Da man ikke har valgt det billigste tilbud, men i stedet er gået med en entreprisesum, som lå meget tæt på de andre bydende, er bestyrelsen ikke nervøs for økonomien i projektet.
Vi har således vægtet rådgiver og advokaters professionelle kendskab og anbefaling af firmaerne højere end relativt få (ift. mængden af kunder) anmeldelser på trustpilot, som pågældende firmaer har.
Er det virkelig nødvendigt at udskifte alle foreningens vinduer nu?
Foreningen fik tilbage i 2018 udarbejdet en ingeniørrapport vedr. tilstanden af foreningens vinduer fra OBH-gruppen. Deres konklusion blev uddelt sammen med indkaldelsen til den ekstraordinære generalforsamling 2021. Bestyrelsen modtog udover den skriftlige konklusion også mundtlig tilbagemelding på møder med OBH-gruppen, hvor de uddybede deres rapport. Deres konklusion var, at vinduerne havde udtjent deres levetid (både ift. termoruderne såvel som den mange steder mangelfulde isolering omkring samme), og at vinduerne dermed med fordel kunne udskiftes for at opnå højere komfort.
Det blev overvejet om vinduerne i stedet kunne renoveres fremfor at udskifte dem alle. OBH-gruppens vurdering var dog, at en renovering ville være uforholdsmæssigt dyrt og ikke løse det grundlæggende problem vedrørende manglende isolering omkring vinduerne.
Det var tillige vurderingen fra rådgiver på altanprojektet (Art-Tek), at en vinduesudskiftning om få år – efter etablering af altaner – ville være væsentlig dyrere, da de nye altaner så ville være i vejen for en effektiv brug af arbejdsplatforme. Endvidere ville en stor del af vindueselementerne uanset skulle udskiftes til altandøre ifm. opsætning af altaner. På denne baggrund, og da der er væsentlige besparelser ifm. med byggeplads mv. ved at løse vindues- og altanudskiftning samlet, valgte bestyrelsen at stille et samlet forslag herom. Vi henviser til folderen fra den ekstraordinære generalforsamling i 2021.
Har Hovedstadens og deres underentreprenører overenskomst?
Både Hovedstadens Bygningsentreprise A/S som er hovedentreprenør, der står for udskiftningen af samtlige vinduer og opgangsdøre, og HB Trapper & Stål A/S der som underentreprenør står for udskiftning af altanerne er medlemmer af DI og har derfor overenskomst, og de sikrer også, at deres underentreprenører har overenskomst.
Bestyrelsen har haft stort fokus på dette ifm. indgåelsen af aftalen, og overenskomster var således et krav i udbuddet.
Hvad sker der med de gamle altaner og vinduer?
De bliver bortskaffet efter alle lovgivnings- og miljømæssige forskrifter. Der arbejdes på at finde de mest bæredygtige metoder samt eventuelt genanvendelse, hvor det giver mening. Bestyrelsen har allerede ifm. udbuddet taget bæredygtighed op med entreprenøren og vil kontinuerligt holde fokus herpå.
Hvad hvis jeg har spørgsmål, som jeg ikke fik svar på?
Du kan kontakte bestyrelsen på bestyrelsen@skoleholdergaarden.dk eller besøge os i vores åbningstid på tirsdage i lige uger ml. 18 og 18:45 i bestyrelseslokalet på Degnestavnen 7 (kælderen – indgang fra gården), så vil vi forsøge at besvare dine spørgsmål.
Vi har endvidere samlet al information om projektet på hjemmesiden.
Denne FAQ vil løbende blive opdateret.
